Si vende un inmueble por un valor superior al valor por el que lo adquirió, deberá pagar el IRPF por esa “ganancia patrimonial”. Pero en el supuesto de venta de la vivienda habitual esa ganancia está exenta de tributación cuando -dentro de un determinado plazo- adquiera una nueva vivienda habitual por un precio igual o superior.

Si en su día adquiriste tu inmueble por 125.000€ y al cabo de unos años lo vendes por 150.000€, deberás pagar impuestos por los beneficios obtenidos (25.000€). No obstante, si transmites tu vivienda habitual puedes quedar exento de pagar impuestos por el beneficio obtenido por la venta del inmueble.

Normativa aplicable: Artículo 38 y siguientes de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

• Se exige que la vivienda vendida sea tu residencia habitual en el momento de la venta, o bien, que lo haya sido en algún momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la propiedad.
• Es requisito que la vivienda habitual vendida hubiere sido de tu propiedad durante mínimo tres años. Excepcionalmente no se aplicará estos requisitos ante supuestos como la separación, divorcio y/o celebración de matrimonio o pareja de hecho.

La reinversión en vivienda habitual mediante hipoteca también da derecho a la exención del IRPF. Para que aplique la exención por reinversión se exige que todo el dinero obtenido de la venta se destine a la nueva adquisición.

Ejemplos respecto de algunos supuestos reales

Exención por reinversión empleando el dinero para cancelar el préstamo hipotecario

Si parte de la ganancia obtenida por la venta se emplea para la cancelación del préstamo hipotecario.

Francisco vendió su residencia habitual por 200.000 euros, canceló su préstamo hipotecario de 125.000 euros y reinvirtió 75.000 euros en una nueva vivienda habitual. ¿Se considera una reinversión total?

Resolución: la Agencia Tributaria determina que nos encontramos ante un supuesto de reinversión total. Cuando para comprar la vivienda que vende, el propietario hubiera realizado una financiación, se considera como importe total obtenido en la venta el resultado de restar al valor de transmisión el préstamo pendiente de amortizar.

Exención por reinversión empleando el dinero obtenido de la venta para el pago de los impuestos (Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

 Carmen vendió su casa por 300.000 euros, canceló su préstamo hipotecario por 100.000 euros, adquirió una nueva residencia habitual por 150.000 euros y pagó 30.000 euros de Impuestos. ¿Se considera reinversión total?

Resolución: el criterio de la Agencia Tributaria es que nos encontramos ante un supuesto de reinversión total. Para calcular el dinero reinvertido se debe tener en cuenta el precio de adquisición más los gastos y tributos inherentes a la operación.

Exención por reinversión empleando el dinero obtenido de la venta para el pago del impuesto de la plusvalía municipal (Impuesto municipal)

Resolución: nos encontramos cómo en el supuesto anterior por el motivo que el dinero reinvertido se debe tener en cuenta el precio de adquisición más los gastos y tributos inherentes a la operación.

Exención por reinversión en vivienda habitual en construcción

José Domingo vendió su residencia habitual con la ilusión de adquirir una vivienda de obra nueva.

Resolución: José Domingo podrá acogerse a la exención pro reinversión siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos: Que se emplee la totalidad del importe percibido con la venta en la vivienda en construcción, dentro del plazo de reinversión de dos años; finalización de las obras en un plazo no superior a cuatro años contando desde el inicio de la inversión.

Ejemplo de reinversión total y reinversión parcial

En el año 2010 un contribuyente adquirió su vivienda habitual por la cantidad de 150.000€, de los cuales abonó 15.000€ en concepto de Impuestos y 1.000€ en concepto de gastos de notaría y registro.

Total coste adquisición vivienda: 166.000€.

En el año 2023 por motivos familiares el contribuyente adopta la decisión de vender su vivienda habitual, y consigue vender su inmueble por 220.000€. Además paga 2.000€ en concepto de plusvalía municipal. El beneficio obtenido por la venta asciende a la cantidad de (220.000 – 2.000 (plusvalía) – 166.000): 52.000€. Por este beneficio, de no aplicarse la exención, estaría obligada a tributar en su declaración de la renta.

La ganancia de 53.000€ estará exenta de tributar. Para que al contribuyente le sea de aplicación la exención por reinversión en su totalidad deberá invertir en la nueva vivienda a adquirir la cantidad total de 218.000€.

A la hora de vender un inmueble el vendedor puede incrementar el valor de adquisición sumándole al precio de la venta el coste de las inversiones y mejores ejecutadas en el inmueble, así cómo podrá también sumar los impuestos satisfechos derivados de la adquisición. La dirección General de Tributos ha concretado que gastos son aplicables y permiten incrementar el valor de adquisición.

Los gastos de reparación y conservación realizados en la vivienda no pueden sumarse al valor de adquisición. Las ampliaciones y mejoras si aumentar el valor de adquisición.

La ley no concreta y simplemente recoge que mejoras efectuadas en la vivienda se incluyen en el valor de adquisición. Si nos remitimos a recientes resoluciones de organismos competentes (Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas), se define mejora como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en in elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. La ampliación se define como un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

Tienen la consideración de gastos de reparación y conservación (art. 13 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):

• Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
• Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Los impuestos inherentes a la operación también formar parte del valor de adquisición. Estos son los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto de la Plusvalía Municipal, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué gastos de transmisión son deducibles?

• El impuesto de la Plusvalía Municipal.
• La factura de los honorarios de la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación de compraventa.
• La factura de la notaría quién protocolizó la operación de compraventa.
• La factura de la gestoría encargada de tramitar la inscripción del cambio de nombre ante el Registro de la Propiedad.
• Los gastos de inscripción del Registro de la Propiedad.